Berechnung der Einkommensteuer bei Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer eines Gebäudes

Wird im Rahmen eines Wertgutachtens die Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach der Wertermittlungsverordnung (WertV) bestimmt, kann diese der Berechnung des AfA-Satzes zugrunde gelegt werden. Das hat das Finanzgericht Münster jetzt entschieden. (FG Münster, Urteil v. 27.1.2022 - 1 K 1741/18 E; rechtskräftig)

Vorab eine Begriffsbestimmung: Tabellen zur Absetzung für Abnutzung (kurz AfA-Tabellen) sind Listen, mit deren Hilfe die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgutes bestimmt wird. Darüber, in welcher Höhe die Abnutzung eines Gebäudes bei der Einkommensteuer geltend gemacht werden kann, stritten der Erwerber eines Gebäudes und das Finanzamt vor dem Finanzgericht.

In dem Fall wurde im Jahr 2011 im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Grundstück erworben. Darauf stand ein im Jahr 1955 errichteten Gebäude, das nach dem Kauf vom Erwerber vermietet wurde.

Im Zwangsversteigerungsverfahren wurde ein Gutachten in Auftrag gegeben. Das Baujahr wurde darin fiktiv auf das Jahr 1960 festgelegt. Die Restnutzungsdauer betrug laut dem Gutachten 30 Jahre. Die Wertermittlungsverordnung zum gültigen Stichtag wurde zugrunde gelegt.

Der Erwerber machte in seinen Steuererklärungen für die Jahre 2012 bis 2016 eine jährliche AfA des Gebäudes in Höhe von 3,3 Prozent als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend.

Das Finanzamt berücksichtigte demgegenüber lediglich einen AfA-Satz von 2 Prozent. Das Gutachten belege weder eine kürzere technische Nutzungsdauer durch materiellen Verschleiß von Rohbauelementen noch eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer im steuerrechtlichen Sinne.

Die Ermittlung der Restnutzungsdauer im Sinne der WertV sei auf die steuerrechtliche Restnutzungsdauer nicht übertragbar, da sie nicht im Zusammenhang mit der gesetzlichen Typisierung der AfA-Regelung stehe.

Der Klage des Eigentümers gab das Finanzgericht Münster hinsichtlich des AfA-Satzes statt: Nach der Rechtsauffassung der Finanzrichter ist ein Gebäude grundsätzlich zwar nach festen AfA-Sätzen (im Streitfall 2 Prozent pro Jahr) abzuschreiben. Dauert die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes jedoch weniger als 50 Jahre, können nach Wahl des Steuerzahlers entsprechend höheren Sätze angesetzt werden.

Laut einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteil v. 28.7.2021 - IX R 25/19) kann sich der Steuerpflichtige derjenigen Berechnungsmethode bedienen, die ihm im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Die Auffassung des Finanzamts, wonach hierfür ein Bausubstanzgutachten erforderlich sei, hielten die Richter für nicht zutreffend.

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