Streben nach Gewinn oder Liebhaberei?

Die Frage, ob ein Vermieter mit einer Gewerbeimmobilie tatsächlich Gewinn erzielen will oder ob es sich dabei eher um ein Privatvergnügen handelt, ist nicht immer ganz leicht zu beurteilen. Weil man Menschen – wie der Rheinländer so schön sagt – nur vor den Kopf gucken kann, müssen die tatsächlichen Motive des Eigentümers anhand von äußeren Umständen ermittelt werden.

In der Sprache der Finanzgerichte hört sich das folgendermaßen an: Die Überschusserzielungsabsicht muss durch eine objektbezogene Überschussprognose überprüft werden. In einem solchen Fall kann die Absicht, einen Totalüberschuss zu erzielen, als sogenannte innere Tatsache nur anhand äußerer Merkmale beurteilt werden. Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden.

Klingt sehr kompliziert, ist es auch. Aber es ist nicht zu kompliziert für die Richter am Finanzgericht in Köln, die neulich wieder einmal eine solche objektbezogene Überschussprognose vorgenommen haben. In dem Verfahren stritten ein Vermieter und sein zuständiges Finanzamt darüber, ob die Kosten einer Badezimmerrenovierung als Werbungskosten bei der Einkommensteuer berücksichtigt werden konnten.

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Der Kläger war Eigentümer einer Wohnung, die er seinem Arbeitgeber als Büroraum vermietet hatte. Dort arbeitete er selbst als Vertriebsleiter. Mit der Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2012 machte der Kläger einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 29 900 Euro geltend. Die Kosten waren bei der Renovierung des Badezimmers in dem Büro entstanden.

Bei der Ortsbesichtigung verglich das Finanzamt das Badezimmer des Home-Office mit dem Badezimmer in der privaten Wohnung des Vermieters und stellte fest, dass beide über eine ähnliche gehobene Ausstattung verfügten. Daraufhin wurden die geltend gemachten Aufwendungen für die Renovierung des Badezimmers im Home-Office nicht als Werbungskosten berücksichtigt. Es kam es zu einem Rechtsstreit vor Gericht, dessen Ausgang den Beteiligten so wichtig war, dass Sie bis zum Bundesfinanzhof zogen. Von dort wurde der Fall an das Finanzgericht Köln zur endgültigen Entscheidung zurückverwiesen.

Zur Begründung führte der Bundesfinanzhof aus, dass es sich im vorliegenden Fall um eine Gewerbeimmobilie handele und deshalb die Absicht, Einkünfte zu erzielen, anhand einer Überschussprognose festzustellen sei. Diese müsse das Finanzgericht vornehmen. Die Kölner Finanzrichter taten wie geheißen und wiesen die Klage anschließen ab. Sie begründeten ihre Entscheidung folgendermaßen:

Nach dem Regelungszweck des Einkommensteuergesetztes sei bei einer dauerhaften Vermietung grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige einen Einnahmeüberschuss erwirtschaften wolle. Dies gelte auch dann, wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergäben.

Entscheidend sei es in diesem Fall, ob die Vermietungstätigkeit bei objektiver Betrachtung einen Totalüberschuss erwarten ließe. Dies verneinte das Finanzgericht. Das Mietverhältnis hatte im Jahr 2003 begonnen und endete automatisch mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses im Jahr 2016. Der in diesem Zeitraum anfallende Verlust sei derart hoch gewesen, dass objektiv ein Totalüberschuss nicht möglich war.

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