Kann ein Steuerpflichtiger seine Eigentumswohnung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauerhaft nicht in einen vermietbaren Zustand versetzen und in der Folge für die Immobilie keinen Mieter finden, darf das Finanzgericht vom Fehlen der so genannten Einkünfteerzielungsabsicht ausgehen. Das hat die Folge, dass der Steuerpflichtige Verluste, die sich aus dem Leerstand ergeben, nicht steuerlich geltend machen kann. Das hat jetzt der Bundesfinanzhof entschieden. (BFH, Urteil vom 31.01.2017)
In dem Fall, der der Entscheidung zugrunde lag, hatte ein Steuerzahler 1993 eine Eigentumswohnung erworben. Das gesamte Gebäude befand sich in einem maroden Zustand. Die Wohnung des Klägers stand seit ab leer. Im selben Jahr hatte die Eigentümergemeinschaft Instandsetzung beschlossen, doch wegen ungeklärter Eigentümerverhältnisse und mangelnder Einigungsfähigkeit der Eigentümer wurde der Beschluss nicht in die Tat umgesetzt.
Ein 2008 beauftragter Wohnungsmakler scheiterte mit dem Versuch, einen Mieter für die Wohnung zu finden. Der Steuerzahler erklärte in den Streitjahren 2006 bis 2010 insgesamt negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Das Finanzamt setzte für die Streitjahre 2006 bis 2009 Einkommensteuer ohne die Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung der Wohnung fest. Die Sache ging vor Gericht und landete schließlich beim Bundesfinanzhof. Die Münchner Richter stellten sich auf die Seite des Finanzamts und begründeten ihre Entscheidung folgendermaßen:
Das Finanzgericht habe die Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers zu Recht verneint. Denn nach den bindenden Feststellungen des Finanzgerichts befand sich die Wohnung in den Streitjahren unstreitig nicht mehr in einem vermietbaren Zustand. Das Gericht habe dabei zutreffend in seine Würdigung einbezogen, dass der Kläger sich um eine Sanierung und damit Fertigstellung der Wohnung auch in den Streitjahren durchaus intensiv bemüht habe.
Es habe aber ebenfalls zutreffend darauf abgestellt, dass der Kläger offenbar nicht in der Lage gewesen sei, eine Vermietung des Objekts zu erreichen. Denn zum Erreichen dieses Ziels war der Kläger auf die anderen Miteigentümer angewiesen.
In diese Gesamtwürdigung des Finanzgerichts füge sich ein, dass nach den Feststellungen die über den Makler vorgenommenen Vermietungsbemühungen in den Streitjahren nicht ernsthaft und nachhaltig gemeint waren. Sie konnten aufgrund des Zustands der Anlage nur ins Leere laufen.
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